Частный доходный дом. Сроки окупаемости доходного частного дома. Рекомендации по выбору этажности доходного дома. Как снизить накладные расходы на содержание доходного дома.
*Прямая ссылка на видео Частный доходный дом https://www.youtube.com/watch?v=erCfJqxP1ik
Пересказ видео
Целесообразность строительства доходного дома
- Рассмотрение вопросов целесообразности строительства частного дома для сдачи в аренду
- Анализ возможных сроков окупаемости и оптимальных объемно-планировочных решений
Ограничения по высоте и этажности
- Частный дом без экспертизы может иметь три наземных этажа и один подземный
- Высота дома не должна превышать 20 м, но в некоторых регионах могут быть ограничения до 14 м
- Наличие чердака зависит от его использования, но для доходного дома лучше использовать его как жилое помещение
Подземное помещение
- Подземное помещение высотой около 3 м можно использовать для кухни, тренажерного зала или временного жилья
Сроки окупаемости
- Окупаемость зависит от времени строительства, финансирования, погодных условий и опыта застройщика
- Оптимально начинать строительство ранней весной и заканчивать в конце лета
Готовые проекты
- Готовые проекты предпочтительнее, так как они продуманы до мелочей и экономят время и деньги
- Простые архитектурные и объемно-планировочные решения обеспечивают максимальную плотность застройки
Факторы, влияющие на окупаемость
- Цена и место расположения здания являются наиболее важными факторами
- Арендаторы обращают внимание на меблировку, отделку, инфраструктуру и благоустройство участка
Дизайн и выразительность
- Дизайн дома не является основным фактором, но можно добиться выразительности за счет использования разных отделочных материалов
Балкон и его роль
- Балкон не обязателен, но добавляет удобство.
- Балкон увеличивает общую площадь здания на 0,3 м² за каждый м² балкона.
Выбор компоновки квартир
- Можно выбирать между квартирами-студиями и одно- и двухкомнатными квартирами.
- Квартиры-студии дешевле и легче продаются, но не подходят для полноценного использования кухни.
- Однокомнатные квартиры с кухней и окном оптимальны для приготовления пищи.
Использование подвала
- Подвал можно увеличить для размещения кухонных зон, тренажёрного зала, хозяйственных помещений и инженерных коммуникаций.
- Увеличение подвала полезно для сдачи доходного дома в аренду.
Подключение канализации
- Важно учитывать возможность подключения к центральной канализации.
- Если подключение невозможно, нужно иметь запас площади участка для размещения септика.
- Глинистый грунт не подходит для септика, поэтому нужно просчитывать количество жильцов.
Окупаемость доходного дома
- Частный дом можно сдавать в аренду как доходный дом.
- Окупаемость доходного дома составляет около 4 лет с момента ввода в эксплуатацию.
Рекомендации
- Лучше использовать готовые проекты и проконсультироваться с профессионалами.
- Контактная информация для консультаций указана в видеоролике и на сайте.
Расшифровка видео
0:01
доходный частный дом это вторая часть
0:04
видео которая посвящена рассмотрению
0:07
вопросов
0:08
целесообразности строительства частного
0:11
дома с целью последующей сдачи в аренду
0:14
возможных сроков окупаемости выбора
0:16
оптимальных объемно-планировочных
0:19
решений и
0:21
рассмотрены все эти смежные вопросы
0:23
будут на примере готового проекта
0:25
трёхэтажного 1 подъездного дома на 12
0:28
квартир ссылка будет приведено в строке
0:30
браузера и в описании к ролику который в
0:33
том числе может использоваться и как
0:35
объект индивидуального жилищного
0:36
строительства далее частный дом или
0:39
Доходный дом как гостиница уровня 1 2
0:42
звезды мотель хостел общежитие отмечу
0:45
что в первой части и начал рассматривать
0:47
основные вопросы связанные с выбором
0:51
объемно-планировочных решениях и сроками
0:53
окупаемости известия кратко хочу
0:56
отметить что
0:57
если вы строите часни дом который может
1:01
быть построен без прохождения экспертизы
1:03
его проектной документации в уведомить
1:06
нам порядке то он может иметь три
1:09
наземных этажа один подземный без
1:12
каких-либо ограничений по высоте важно
1:14
чтобы Например если высота его будет
1:16
выше 180см статье он не должен выступать
1:20
более чем на 2 м над поверхностью земли
1:22
начата будет считаться это и я отметил
1:26
Что может быть дом имеющий только три
1:29
этажа или например имеется вот такой
1:31
вариант когда Имеются три этажа
1:33
технический этаж с плоской крышей на
1:36
котором может быть размещена и различные
1:40
телекоммуникационные
1:41
аппаратура и панели солнечных батарей и
1:44
например может быть такой же Дом у
1:48
которого крыша к примеру двухскатная в
1:51
этом случае при данной идеологии высота
1:53
составляет более 15 м не всегда можно
1:57
построить такой дом скажи если есть
1:59
только 14 м по высоте А если ещё и
2:03
приподнять первый этаж более чем в
2:06
данном базовом варианте А этот около 90
2:10
см и построить скажем подземный этаж
2:13
около 3 м в чистоте Путин будет Допустим
2:17
на полтора метра приподнята фактически
2:19
уже будет 16 см общая высота уже в ряде
2:24
случаев такие дома не проходит по
2:27
возможности строительства в конкретном
2:29
месте Хотя с точки зрения
2:31
градостроительного кодекса предельная
2:33
высота частного дома допускается до 20 м
2:37
но повторюсь что в отдельных случаях
2:39
может быть ситуация в некоторых
2:41
субъектах Федерации каких населённых
2:43
пунктах Особенно где курортные зоны с
2:46
целью того чтобы не было нарушение
2:48
изоляции ухудшения общего вида бывают
2:51
будет местные органы власти какие-либо
2:53
ограничения скажем 14 м а так повторюсь
2:56
до 20 м можно строить здания его цели
2:59
строительство или нет чердака
3:02
определяется в первую очередь тем что вы
3:05
собираетесь в дальнейшем в нём
3:06
использовать Может быть вы будете
3:08
использовать этот чердак для размещения
3:11
в нем жилых помещений может быть это
3:13
будут какие-то нежилые помещения Но
3:15
конечно для владельцев желательно если
3:19
это дом доходный использовать им в
3:21
качестве живых тогда можно будет сделать
3:24
дополнительные какие-то либо большие
3:27
окна или бы например на крыше здания Я в
3:30
базу варианте рассматриваю именно
3:32
классический базовый вариант когда
3:34
чердака нет связано Это с тем что если
3:37
говорить об удобстве то даже ты тоже это
3:40
уже не для всех бывает привлекательна
3:43
если нет Тем более
3:45
далеко не всем хочется принимать Но тем
3:48
не менее если такой дом будет построен
3:49
например где-то в курортной зоне и
3:53
люди приезжают уже у них нет выбора то
3:56
это подходит для постоянного проживания
3:58
повторюсь
4:00
целесообразно иметь удобства по
4:02
вертикальному перемещению и от тебя в
4:05
первой части отметил еще раз отмечу что
4:09
целесообразно делать подземное помещение
4:12
не 180см частоте около 3 м потому что
4:16
фактически в нём можно разместить
4:19
например кухонную зону или это будет
4:22
небольшой тренажёрный зал и при
4:25
определенных поговорках это может быть
4:27
даже и жилое помещение для сравнительно
4:30
кратковременного размещения такие случаи
4:32
тоже бывают возвращаясь к теме о сроках
4:35
окупаемости отметим что многие факторы В
4:40
итоге влияют на возможность сроки такие
4:45
как например Когда конкретно вы
4:47
собираетесь начать и закончить
4:49
строительство если это будет 1
4:51
строительный сезон естественно
4:52
окупаемость будет быстрее строительство
4:54
любого здания и затягивается на
4:57
несколько лет А примерно 2 или более лет
4:59
неизбежно увеличивает сроки окупаемости
5:02
поэтому оптимального небольшие
5:05
сравнительно здание особенно частные
5:06
дома которые могут быть построены в
5:08
упрощённом виде с точки зрения
5:10
соблюдения формальностей начинать ранней
5:13
весной заканчивай в конце лета полностью
5:15
подключено уже всё отдел чтобы ну скажем
5:18
хотя бы уже поздней осенью можно было
5:20
начать заселять жильцов это вполне
5:22
реально также это условия и порядок
5:25
финансирования если у вас денег нет то
5:28
фактически это уже определенный элемент
5:30
авантюризма Вы можете не уложиться не
5:33
только в 1 сезона и в нескольких режимах
5:35
настроить те дома на которые есть деньги
5:38
полностью причём не только на самый
5:40
удобный их отделку под ключ и на
5:43
тренировку на благоустройство участка а
5:46
также соответствие инженерные
5:47
коммуникации наружно также влияют такие
5:51
сроки как погодные условия и к сожалению
5:52
невозможно предугадать опыт
5:55
Непосредственно как самого застройщика
5:57
так и тех кто непосредственно будет
5:59
случаться от того какая инфраструктура и
6:02
насколько развит рынок строительных
6:06
материалов с учётом логистики есть много
6:08
факторов которые Порой даже кажется
6:11
второстепенными но они оказывают
6:12
решающее роль на увеличение
6:15
себестоимости строительства так сроков И
6:18
что в итоге
6:20
важно на увеличение сроков окупаемости
6:23
здания я так или иначе всегда
6:26
рекомендуют подбирать готовые проекты
6:28
они заказывать какие-то новые потому что
6:32
готовый проект это уже продуманный это в
6:35
данном случае До мелочей вариант
6:37
строительства когда за вас уже продумали
6:40
и попытки самостоятельно что-то
6:42
спроектировать путем разработки
6:44
технического задания передачи его
6:47
заказчиков это Практически во всех
6:48
случаях неудача с точки зрения
6:51
финансирования построить в итоге здание
6:55
которое обойдется дороже и дольше она
6:57
будет в строительстве всего знать нельзя
7:01
лучше приобретать готовый проект
7:02
приобретать в качестве доходных домов те
7:05
проекты у которых достаточно простые
7:09
архитектурные и объемно-планировочные
7:10
решения в идеале Это должен быть
7:12
параллелепипед как только вас появляются
7:15
какие-то например эры или здание имеет
7:18
форму не параллелепипеда вступают в Туле
7:20
сторону этот гарантированная и менее
7:23
оптимальное использование площади
7:25
земельного участка А стремятся всегда
7:27
обеспечить таким образом строительство
7:30
чтобы было максимально высокая плотность
7:32
застройки и чтобы побольше можно было в
7:34
пример автотранспорта разместить и много
7:37
ещё чего в итоге вы потеряете если
7:40
будете строить сложные задания ошибочное
7:44
мнение это то что архитектура внешнее
7:46
оформление здания влияет на сроки
7:49
окупаемости в первую очередь на самом
7:52
деле тех кто собирается или приобретать
7:54
недвижимость или собирается арендовать
7:56
на какой-то короткий срок будет
7:59
на ночь там или на длительный срок как
8:02
например есть стандартные жильё оно
8:05
введено в середине в 2020 года когда
8:08
можно сдавать например частные дома
8:10
полностью или частично на срок до 10 лет
8:12
включительно это всё
8:17
не означает что дизайн именно дома
8:20
является основным фактором
8:23
люди обращают внимание в первую очередь
8:25
на цену можно здесь поспорить о
8:29
месторасположении не зря американский
8:31
риэлторы говорят Place Place Place Да не
8:34
только американский то есть место Место
8:36
место А там где будет расположение
8:38
зданий во многом будет определяться в
8:40
том числе и ценовой политикой и
8:41
насколько активно будет привлекать но
8:43
тем не менее есть так говорить наиболее
8:46
важных факторах Это цена и место
8:48
расположения вашего здания Также будут
8:51
уделять внимание тому
8:53
что находится внутри помещения То есть
8:55
как вы будете сдавать это помещение с
8:57
точки зрения допустим меблировки отделки
9:00
какая она будет какие будут соседи Какая
9:04
инфраструктура в этом здании если она
9:06
вообще от того насколько благоустроен
9:08
земельный участок порядок и способы
9:11
оплаты
9:12
какие-то пункты договора и только в
9:14
самую последнюю очередь аренда вспомнит
9:17
о том что из себя может быть здание
9:19
представляет и добиться выразительности
9:21
дома можно в первую очередь за счёт
9:23
использования разных отделочных
9:25
материалов из разного по цвету по
9:28
колористике наружного кирпича вот если
9:30
говорить о данном здании и подавляющем
9:32
большинстве тех кто строится к примеру В
9:34
центральной части России это четыре
9:37
кирпича толщина стены 4 кирпича
9:39
внутренних кирпич используется в первую
9:42
очередь для восприятия на себя несущих
9:45
конструкций перекрытия или Монолит
9:47
допустим далее идут два кирпича который
9:50
в основном служит в качестве утеплителя
9:52
и наружная Какая 100 что используется
9:55
для придания зданию выразительности То
9:57
есть это может быть не один по
9:59
колористике а несколько сортов кирпича
10:01
имеющих каждый из них одинаковую цену
10:03
насчёт этого можно придать
10:05
Выразительность здание в стиле например
10:07
какой-то рисунок сделать или какие-то
10:09
сделать элементы перемешивания
10:12
туристических решений здесь вариантов
10:14
очень и очень много и повторюсь нас это
10:17
оптимальный вариант также Если вы хотите
10:20
снизить сроки окупаемости можно не в
10:23
этом здании
10:24
не строить балконы если ты уже здание
10:28
может быть без балкона Хотя балкон это
10:30
дополнительное удобство отметить что
10:32
балконы с точки зрения увеличения общей
10:35
площади официантом 0,3 Например у вас
10:37
имеется балкон общей площадью
10:40
10 м соответственно кассетон три только
10:44
3 м будут идти в сад увеличение общей
10:49
площади здания И как я начал говорить в
10:52
первой части дома можно выбирать разную
10:55
компоновку это могут быть и
10:57
квартиры-студии могут быть и например
11:01
квартир как в данном случае представлены
11:03
однокомнатные имеющие одну двухкомнатную
11:06
квартиру на каждом этаже В чём
11:08
преимущество и недостаток если это
11:10
квартиру-студию она естественно
11:11
получается дешевле то что меньше В итоге
11:14
общая площадь и
11:16
в этом случае такие квартиры легче
11:20
обычно бывает продавать как самый
11:22
дешёвый недвижимость Но если вы хотите
11:24
например предоставить возможность людям
11:29
полноценно пользоваться кухней
11:32
бывают случаи что ты на кухне является
11:34
приоритетом то пусть даже небольшие
11:37
однокомнатные квартиры в этом случае
11:40
имеют преимущество кухня имеет окно не
11:42
распространяются запахи и в этом случае
11:45
как раз этот вариант он с точки зрения
11:47
возможности приготовление пищи является
11:50
оптимальным Если вы хотите опять
11:52
использовать эти квартиры для сдачи
11:54
максимально в аренду можно и кухню
11:57
сдавать как одноместный номер и жилую
12:00
комнату спальню сдавать как например
12:01
двухместный А в подвале увеличив его
12:04
высоту к примеру до 3м можно разместить
12:07
одну или две кухонных зон там же может
12:10
быть к примеру какая-то Зона для занятия
12:12
спортом небольшой тренажёрный зал одно
12:15
помещение
12:17
может быть хозяйственная часть
12:19
или например для размещения каких-то
12:22
инженерных коммуникаций здесь вариантов
12:24
много но повторюсь что если вы
12:27
собираетесь максимально сдавать Доходный
12:30
дом с точки зрения максимальное
12:32
возмущение жильцов то действительно есть
12:35
смысл увеличивать подвал для размещения
12:37
кухня во всех случаях Когда речь идёт О
12:39
выборе той или иной компоновки следует
12:42
обращать внимание на возможность
12:43
подключения канализации если
12:45
подключиться к центральной канализации
12:47
невозможно то лучше ориентироваться на
12:51
меньшее число жителей потому что для
12:54
размещения авиационного полноценного
12:56
поля приёма канализационных стоков
13:00
поступающих изданий вас может попросту
13:02
не хватить места их характеристики
13:04
грунта такие как водопоглощения
13:06
специальность насыщаемость не позволит
13:09
вам принимать эти строки а постоянно
13:11
откачивать их из какого-то резервуара из
13:15
какого-то ёмкость расположены
13:17
гарантированный огонь я с настроением
13:20
запахами только в сторону окон самого
13:23
здания но и ваших соседей и в итоге они
13:26
с высокой вероятностью могут оказаться
13:29
недовольны тем что постоянно подъезжает
13:31
машина что-то скачивается и по сути дела
13:34
Это получается вы нарушаете закон с
13:36
точки зрения целевого использования
13:37
земельного участка поэтому Или надо
13:40
подключаться к центральной канализации
13:41
или иметь запас площадь участка
13:45
оптимальное Это должен быть песок но не
13:48
всегда такое бывает допустим если вас
13:50
глины то по сути дела Сам физический
13:52
принцип операционного Поля не работает и
13:54
всё-таки здесь надо просчитывать Сколько
13:57
может реально в таком здании находиться
13:59
всем чтобы создавать проблемы с точки
14:01
зрения канализации конечно обо всех этих
14:03
вопросах в одном ролике или нескольких
14:06
рассказать невозможно но можно отметить
14:08
следующие что если вы хотите построить
14:10
частный дом и сдавать его в аренду
14:12
используя в качестве доходного дома то
14:15
это возможно
14:17
можно получить реальные сроки
14:20
окупаемости доходного дома в порядке 4
14:23
лет с момента когда ввели в эксплуатацию
14:26
и готово можно предоставлять людям
14:29
помещение задавать оптимальное это на
14:31
длительный срок они на короткие и
14:33
выгодно подбирать готовые проекты они
14:36
пытаются что-то заказать и во всех
14:38
случаях лучше предварительно
14:39
проконсультироваться получить платную
14:41
консультацию чем самостоятельно пытаться
14:43
во всём разобраться что это как
14:46
показывает практика нереально по
14:49
вопросам обращайтесь по контактным
14:51
данным указанным видеоролики и в
14:53
описании на сайте