*https://www.youtube.com/watch?v=ezjZ7fQqfZc
**https://300.ya.ru/v_UPA09zoy
таймкоды
00:00:01 Введение
- Обсуждение строительства малоэтажного общежития на 100 человек в объекте ИЖС.
- Описание структуры здания: три надземных этажа и подземное помещение.
- Вопросы законности и подбора земельного участка.
00:01:02 Законодательные аспекты
- Рост популярности строительства частных домов для аренды.
- Легализация гостевых домов и возможность сдачи частных домов в аренду.
- Важность избегания официального позиционирования как гостиницы или общежития.
00:03:01 Выбор земельного участка
- Рекомендации по плотности застройки: не более 25–30% для участков простой формы, до 15% для сложных участков.
- Влияние формы участка на максимальную плотность застройки.
- Необходимость учёта проекций здания и отступов от границ участка.
00:03:54 Инженерные коммуникации
- Требования к водоснабжению: 200 литров на человека.
- Важность подключения к центральной канализации.
- Энергопотребление: 2–3 кВт на помещение, предпочтительно использование газа.
00:05:57 Подземные помещения
- Возможности использования подземных помещений: фитнес-зал, место для приёма пищи, хозяйственные помещения.
- Преимущества наличия подземного помещения для инженерных коммуникаций.
- Роль технического этажа в обеспечении ремонта и безопасности.
00:08:33 Противопожарная безопасность
- Требования к инженерным коммуникациям и противопожарной безопасности.
- Необходимость молниезащиты, противопожарного водопровода и автоматической сигнализации.
- Отсутствие официального позиционирования как общежития.
00:10:21 Стоимость строительства
- Стоимость строительства одного квадратного метра: 25–30 тысяч рублей без отделки, 12–15 тысяч рублей с отделкой.
- Общие затраты на строительство: 55–60 тысяч рублей за квадратный метр.
- Дополнительные затраты на комплектацию здания: 5–6 тысяч рублей на квадратный метр.
00:12:28 Строительные материалы
- Рекомендации по использованию проверенных строительных материалов.
- Возможность комбинации кирпичей для экономии, но с учётом времени и оплаты труда.
00:13:11 Готовый проект
- Преимущества использования готового проекта для экономии времени и денег.
- Возможность участия в проектировании и принятии конечных решений.
00:14:04 Оформление и несущие элементы
- Возможность выбора оформления балконов, окон и дверей.
- Не рекомендуется изменять несущие элементы.
- Проект позиционируется как многоквартирный малоэтажный дом на 48 квартир-студий.
00:15:00 Характеристики ИЖС
- Здание ИЖС может быть до 20 метров высоты, иметь три надземных этажа и технический этаж до 1,5 метров.
- Возможны подземные помещения в виде подполья или подвала.
- Нет ограничений по площади, числу окон, дверей и соотношению жилых и нежилых помещений.
00:15:16 Ограничения и нюансы
- Ограничения по высоте могут быть в зоне аэропорта или исторической части.
- В Сочи ограничение по площади — не более 300 м² жилой площади.
- Важно уточнять градостроительные планы для уточнения ограничений.
00:16:16 Эксплуатация электросети
- При подключении к электросети здание указывается как объект ИЖС.
- Если здание сдаётся в аренду, возможен перевод на коммерческий тариф, что может потребовать дополнительной оплаты.
- Существуют способы избежать или снизить эти затраты.
00:16:24 Рекомендации
- Перед началом строительства рекомендуется получить консультацию.
- Использование услуги авторского надзора помогает избежать ошибок.
- Стройнадзор стимулирует строителей работать лучше.
00:17:24 Заключение
- Для получения дополнительной информации обращайтесь по контактам на сайте.
- Приглашение подписаться на канал.
Transcript
Search transcript
0:01
1 second
Частное общежитие на 100 человек в объекте ИЖС. Данное видео заинтересует
0:08
8 seconds
всех тех, кто хотел бы вложить деньги в строительство малоэтажной жилой недвижимости, основной задачей которой будет
0:16
16 seconds
предоставление помещений для проживания сотрудников какой-либо организации.
0:24
24 seconds
И рассматривается в данном случае малоэтажный дом. У него три надземных этажа, подземное помещение, желательно в
0:33
33 seconds
виде подвала, в котором могут реально проживать порядка 100 человек при
0:40
40 seconds
двухместном размещении в 48-50 м изолированных помещениях.
0:48
48 seconds
И вот здесь рассматривается вопрос, насколько это законно, на что обратить внимание, желая подобрать земельный
0:55
55 seconds
участок, инженерные коммуникации, как вести такой бизнес, чтобы не нарушить закон.
1:02
1 minute, 2 seconds
Отмечу, что строительство частных домов с целью
1:10
1 minute, 10 seconds
полного или частичного сдачи помещения в них в виде краткосрочной или долгосрочной аренды, становится с каждым
1:18
1 minute, 18 seconds
годом всё более востребованным. Это не случайно. Ну, во-первых, не так давно у нас вышел закон, который легализуют
1:27
1 minute, 27 seconds
гостевые дома и также частные дома с точки зрения закона можно сдавать в аренду как полностью, так или частично.
1:38
1 minute, 38 seconds
Поэтому это открывает широкие перспективы для тех, кто хотел бы вести подобный вид бизнеса. Но при этом есть
1:46
1 minute, 46 seconds
варианты. Во-первых, э-э, сдавать помещение в виде аренды
1:54
1 minute, 54 seconds
можно, если вы не позиционируете официально путём размещения какой-либо наружной рекламы на здании или в
2:03
2 minutes, 3 seconds
интернете, о том, что это, например, гостиница, хостел или общежитие, потому что это будет введение в заблуждение
2:11
2 minutes, 11 seconds
неогранично широкого круга потенциальных клиентов.
2:18
2 minutes, 18 seconds
А вот сдавать это помещение в аренду именно как жилое в объекте ЖС вы действительно можете. Если все помещения
2:27
2 minutes, 27 seconds
у вас практически одинаковые, то достаточно один раз разместить информацию о них на какой-либо популярной интернет-площадке или
2:35
2 minutes, 35 seconds
нескольких, и фактически вам больше никаких действий предпринимать с точки зрения нерекламы не нужно. Сдали вы
2:43
2 minutes, 43 seconds
помещение, съехал человек, реклама продолжает работать, и вам не нужно её каждый раз обновлять, не нужно каждый
2:51
2 minutes, 51 seconds
раз какие-то вносить изменения, но есть нюансы, связанные с выбором земельного
2:58
2 minutes, 58 seconds
участка и наружными инженерными коммуникациями. Во-первых, могу порекомендовать максимально допустимую плотность
3:06
3 minutes, 6 seconds
застройки не более 25%, в крайнем случае до тридцати, но при условии, что участок
3:12
3 minutes, 12 seconds
по форме близок квадратному или, по крайней мере, прямоугольный. На участках сложные формы, когда, например, имеются
3:20
3 minutes, 20 seconds
не четыре стороны участка, а, может быть, там 5-10 или больше. Плотность застройки, ну, может быть и 15%, и даже
3:29
3 minutes, 29 seconds
меньше. То есть, чем сложнее по форме земельный участок, тем реально будет меньше потенциальная
3:37
3 minutes, 37 seconds
максимальная плотность застройки этого участка. Причём под плотностью здесь надо понимать проекцию, то есть не только сами размеры здания, а то, что
3:46
3 minutes, 46 seconds
входит в проекцию, а именно входы в подполье там или подвал, приямки, входные группы, балконы, какие-то
3:52
3 minutes, 52 seconds
выступающие элементы. И вот тогда вы от них уже будете во-первых рассчитывать отступы
4:00
4 minutes
минимальные от границ земельного участка, и они будут влиять на плотность застройки. Это важный нюанс. Но помимо
4:07
4 minutes, 7 seconds
этого надо ещё подбирать и параметры водоснабжения примерно из расчёта 200 л на человека. Соответственно, если у вас
4:16
4 minutes, 16 seconds
нет возможности подключиться к центральной канализации, то лучше отказаться от строительство подобного
4:23
4 minutes, 23 seconds
здания, потому что при размещении 100 человек водопотребление будет около 20
4:30
4 minutes, 30 seconds
кубов. И вот такой объём канализационных стоков гарантированно сбрасывать на ваш участок почти со стопроцентной
4:39
4 minutes, 39 seconds
вероятностью не получится. Ну, теоретически, если у вас будет низкая плотность застройки, будет только песок, возможно, что вы будете тогда вот
4:47
4 minutes, 47 seconds
сливать в песок канализационные стоки, но всё равно придётся постоянно обслуживать очистные сооружения и делать откачку. Поэтому очень важно подключиться к центральной канализации.
4:58
4 minutes, 58 seconds
По энергопотреблению проще. Здесь можно закладывать, ну, примерно 2-3 кВт на одно помещение. Если
5:05
5 minutes, 5 seconds
у вас, к примеру, 48, э, помещений изолированных, ну, можно порекомендовать
5:12
5 minutes, 12 seconds
закладывать около 100 кВт. Столько надо на это здание. Реально будет меньше. В полтора, может быть, в два раза меньше.
5:19
5 minutes, 19 seconds
Это при условии, что у вас отопление будет не электричеством. Если электричеством, ну, соответственно, на каждое помещение надо закладывать и
5:28
5 minutes, 28 seconds
затраты на электроплиту. Газ, конечно, более предпочтителен.
5:33
5 minutes, 33 seconds
Здесь есть ещё нюанс, связанный с возможностью использования подземного помещения лучше подвала, то есть
5:39
5 minutes, 39 seconds
имеющего свыше 180 см в частоте как вспомогательного. В своде правил общественные здания имеется приложение,
5:47
5 minutes, 47 seconds
в котором указано, какие помещения по функционалу можно размещать в подземных.
5:53
5 minutes, 53 seconds
И это довольно большой перечень на нескольких страницах формата А4. То есть много что можно придумать, что размещать
6:00
6 minutes
можно в подземном помещении. Это и, допустим, фитнес-зал, и место для приёма
6:07
6 minutes, 7 seconds
пищи, это и место для проведения каких-то переговоров, это и хозяйственные помещения, возможно, это
6:14
6 minutes, 14 seconds
баня сухого пара. Много чего здесь можно оговаривать. И если здание это позволяет с точки зрения пространства, здесь фантазия не, ну, практически неограниченная.
6:25
6 minutes, 25 seconds
Также отмечу, что именно подвал более предпочтителен. Многие из заказчиков ошибочно считают, что лучше вообще не
6:33
6 minutes, 33 seconds
делать подземное помещение, мы обойдёмся, сэкономим, не получится, потому что осуществить разводку всех
6:41
6 minutes, 41 seconds
инженерных коммуникаций и при этом иметь гарантированный доступ в любое время в случае выполнения капитального ремонта
6:49
6 minutes, 49 seconds
или аварийных работ, у вас при отсутствии подземных помещений точно не получится. А помимо, например,
6:56
6 minutes, 56 seconds
канализации есть и трубы водоснабжения, трубы горячего отопления, есть и внутридомовой противопожарный водопровод
7:03
7 minutes, 3 seconds
и, скорее всего, электропроводка, слаботочка. Поэтому вот такой массив всевозможных инженерных коммуникаций,
7:11
7 minutes, 11 seconds
не имея доступа к ним, без гарантированного риска для бизнеса вы ээ
7:18
7 minutes, 18 seconds
развести не сможете. И есть смысл закладывать в помещениях, закладывать технический этаж, как в
7:25
7 minutes, 25 seconds
данном случае, потому что он служит с одной стороны тепловым замком, а самое главное, что если крыша протекает, то
7:33
7 minutes, 33 seconds
достаточно подставить в каком-то месте посуду, таз, банку, и даже если там что-то капает, всё равно можно ждать
7:41
7 minutes, 41 seconds
месяцами, пока наступит удобное время для ремонта. В то время при отсутствии такого помещения у вас уже гарантия, что
7:49
7 minutes, 49 seconds
на верхнем этаже будет придётся выселять или отказывать в размещении тем, кто там
7:56
7 minutes, 56 seconds
проживает. А наличие технического помещения, повторюсь, это гарантия обеспечения ремонта пригодности. Это всегда имеет выигрыш. Тем более, что на
8:05
8 minutes, 5 seconds
самом деле это помещение не требует внутренней отделки. Там нет самтехники, скажем, если это 1,5 м, практически
8:12
8 minutes, 12 seconds
никаких инженерных коммуникаций, поэтому приподнять ещё на полто м стены поставить
8:22
8 minutes, 22 seconds
ещё ну построить ещё одно дополнительное перекрытие, это не столь дорого, но зато это будет функциональное здание, которое
8:30
8 minutes, 30 seconds
действительно будет гарантированно решать многие задачи. Таким образом, когда мы говорим о именно
8:39
8 minutes, 39 seconds
здании частном доме, объекте ИЖС, который будет использоваться как общежитие, то в этом случае должны быть
8:48
8 minutes, 48 seconds
такие же фактически инженерные коммуникации по своим параметрам, как если бы вы строили именно классическое
8:55
8 minutes, 55 seconds
общественное здание, где там имеется два рассредоточенных пространств эвакуационных выхода. в частном доме может быть один.
9:05
9 minutes, 5 seconds
И когда у вас там, ну, предъявляются довольно жёсткие требования, которые на самом деле в ряде случаев и не нужны.
9:14
9 minutes, 14 seconds
Не всегда то, что требуется для общественных зданий, на самом деле вот в жизни бывает нужно. Но тем не менее в частном доме должна быть противопожарная
9:23
9 minutes, 23 seconds
безопасность. Это и молния защита, и внутридомовой противопожарный водопровод, и пожарная автоматическая сигнализация.
9:31
9 minutes, 31 seconds
Это и должны быть, соответственно, какие-то иные предусмотренные законом
9:39
9 minutes, 39 seconds
средства для предупреждения пожара и возможности его тушения, как, например, огнетушители.
9:45
9 minutes, 45 seconds
Я отмечу, что важным моментом является отсутствие именно официального позиционирования. Под официальным я имею
9:53
9 minutes, 53 seconds
в виду, когда владелец начинает там размещать какую-то вывеску, какие-то светящиеся буквы о том, что это здание
10:01
10 minutes, 1 second
там общежитие или какие-то ещё иные. Это действительно введение в заблуждение.
10:08
10 minutes, 8 seconds
При обеспечении плотности застройки примерно 25% у вас гарантировано будет парковка. Это очень важно, потому что в
10:16
10 minutes, 16 seconds
общежитиях живут в том числе и те, у кого есть машины. Строительство такого здания занимает примерно один строительный сезон.
10:27
10 minutes, 27 seconds
Многие спрашивают, сколько будет стоить себестоимость 1 мтра. Ну, могу сказать, что если здание строится на участке
10:35
10 minutes, 35 seconds
без уклона, там, где нет сесьма опасных явлений, там, где нет каких-то слабых просадочных грунтов, то есть условном
10:42
10 minutes, 42 seconds
усреднённом участке с усреднёнными параметрами, то, например, для Московской области 1 м будет обходиться
10:50
10 minutes, 50 seconds
25-30.000 руб. без отделки, а она, под ней понимается так называемая стандартная отделка, стены, пол,
10:59
10 minutes, 59 seconds
потолок. сантехника, внутренние инженерные коммуникации можно составлять, ну, примерно 12-15.000 руб.
11:06
11 minutes, 6 seconds
за квадратный метр. Помимо этого, надо включить затраты на земельный участок, его благоустройство, подведение наружных
11:14
11 minutes, 14 seconds
коммуникаций, проектные работы. Если всё вместе вот это просчитать, реально в ценах на конец 2025 года 1 м обходится
11:23
11 minutes, 23 seconds
примерно 55-60.000 руб. за квадрат.
11:29
11 minutes, 29 seconds
Но ещё нужно укомплектовать здание общежития, поставить стулья, столы, кровати, какую-то ещё предметы
11:36
11 minutes, 36 seconds
интерьера, шторы, светильники. Здесь можно порекомендовать закладывать ещё примерно 5-6.000 руб. на квадрат. То
11:44
11 minutes, 44 seconds
есть в целом 1 м² полностью под ключ построенного и укомплектованного здания общежития на
11:53
11 minutes, 53 seconds
основе объекта ИЖС в ценах на конец 2025 года можно порекомендовать закладывать порядка 60-65.000
12:02
12 minutes, 2 seconds
руб. за квадратный. При этом будет базовое м строительство из кирпича и пустот круглопустотных плитперекрытий. Я
12:11
12 minutes, 11 seconds
сразу хочу сказать, что не надо фантазировать, искать какие-то иные строительные материалы, считая, что на них вы сэкономите.
12:19
12 minutes, 19 seconds
На самом деле вы в итоге потеряете больше, чем сэкономите. То есть нужно использовать проверенные временем
12:26
12 minutes, 26 seconds
строительные материалы. Можно говорить о какой-то комбинации кирпича, когда, к примеру, будет несущий
12:34
12 minutes, 34 seconds
кирпич, э, внутренний наиболее прочный, наружный, отделочный, иметь какой-то элемент колористики,
12:42
12 minutes, 42 seconds
а внутри между ними будет два ряда самого дешёвого кирпича. Его задача здесь не внешние эстетические параметры, не несущая способность, а теплоизоляция.
12:53
12 minutes, 53 seconds
Вот здесь можно немного сэкономить, хотя опять же именно немного, потому что тому, кто будет строить, придётся каждый раз подбирать вот эту комбинацию
13:01
13 minutes, 1 second
кирпичей и выигрывая в одном, вы проиграете в другом. То есть в данном случае во времени и за оплате труда работников. Но тем не менее такой вариант возможен.
13:11
13 minutes, 11 seconds
Всегда, когда вы подбираете ээ готовый проект, это гарантия, что вы сможете сэкономить время, силы и деньги. Поэтому
13:20
13 minutes, 20 seconds
я рекомендую всегда, когда вы собираетесь строить частный дом, как коммерческий, использовать то, что имеется в наличии. Не надо
13:27
13 minutes, 27 seconds
фантазировать, не надо пытаться заказывать проектирование. Неизвестно, что в итоге у вас получится, насколько это здание будет соответствовать вашим требованиям. Лучше брать то, что есть.
13:39
13 minutes, 39 seconds
Тем более, что в любом случае без исключения у вас будет возможность пофантазировать, принять участие в
13:46
13 minutes, 46 seconds
строительстве, почувствовать себя архитектором, дизайнером, поскольку так или иначе именно вы можете принимать конечное решение по колористике
13:55
13 minutes, 55 seconds
наружного фасада, по внутренней отделке помещений, выбору какой-то мебели, того, как будет осуществлён ландшафтный
14:03
14 minutes, 3 seconds
дизайн, потому как будет у вас, например, оформлены Ну, в данном случае это балконы или какие-то окна, двери.
14:14
14 minutes, 14 seconds
Вариантов сейчас много на рынке. То есть у вас будет возможность принимать участие, но трогать несущие элементы и принципиально то, что задумано с точки
14:22
14 minutes, 22 seconds
зрения архитектурных несущих конструкций. Здесь я всегда рекомендую этим не заниматься, воздержаться. Также
14:30
14 minutes, 30 seconds
обращаю внимание, что хотя вот в данном случае проект позиционируется в базовом варианте как многоквартирный малоэтажный
14:38
14 minutes, 38 seconds
дом на 48 квартир, под ними понимаются так называемые квартиры студии, хотя правильно говорить однокомнатные, у нас
14:45
14 minutes, 45 seconds
нет такого термина квартира студии, но оно может быть построено именно как объект ЖС, поскольку в градостроительном
14:54
14 minutes, 54 seconds
кодексе прямо указано, что здание ЖС может быть до 20 м высоты, иметь три три надземных этажа, технический этаж, там
15:02
15 minutes, 2 seconds
до полутора метров он не считается этажом. иметь подземное помещение в виде подполья или подвала. И нет никаких
15:09
15 minutes, 9 seconds
ограничений ни по площади, ни по числу окон, дверей, помещений, соотношению жилых нежилых помещений, потому сколько
15:17
15 minutes, 17 seconds
у вас будет входов-выходов, какие будут лестницы, какой формы будет здание, прямоугольник, п-образный, Г-образные
15:24
15 minutes, 24 seconds
формы, потому какая у вас будет ограда там на крыше там или какие будут балконы, никаких ограничений. Это практически по всей России, за
15:33
15 minutes, 33 seconds
исключением некоторых случаев, когда ограничения, например, по высоте бывают, что либо там в зоне расположения
15:40
15 minutes, 40 seconds
аэропорта или в исторической части строится здание, или, например, в Сочи, там есть ограничения по площади, там не
15:46
15 minutes, 46 seconds
больше 300 м жилой площади, но в основном практически везде никаких
15:53
15 minutes, 53 seconds
ограничений нет. Но это надо всё-таки уточнять в градостроительном плане. И нюанс, связанный с эксплуатацией
16:01
16 minutes, 1 second
электросетей. Когда здание подключается к электросети, вы указываете как объект ЖС. Если в
16:08
16 minutes, 8 seconds
дальнейшем узнают, что вы сдаёте помещение именно в аренду, не исключено, что вас приведут на коммерческий тариф.
16:16
16 minutes, 16 seconds
Это может быть, ну, в год, например, полмиллиона рублей дополнительной оплаты. Иногда бывает больше. Поэтому вот это надо учитывать.
16:25
16 minutes, 25 seconds
Но здесь тоже есть варианты.
16:28
16 minutes, 28 seconds
как можно, по крайней мере, избежать вот этих затрат или их как можно
16:35
16 minutes, 35 seconds
гарантированно снизить. Это уже вопрос в каждом конкретном случае надо оговаривать. Я также рекомендую перед
16:42
16 minutes, 42 seconds
тем, как вы собираетесь начать строительство, получить консультацию. В любом случае, это стопроцентная
16:50
16 minutes, 50 seconds
гарантия, что это избавит вас от очень многих вопросов, каких-то ошибок, которые неизбежны. И в дальнейшем,
16:58
16 minutes, 58 seconds
если вы приобретаете проект, пользоваться возможной услугой по авторскому надзору, потому что всего
17:06
17 minutes, 6 seconds
знать и уметь нельзя. И когда кто-то будет исполнителем, то есть строителем этого здания, лучше, чтобы за ним кто-то
17:13
17 minutes, 13 seconds
наблюдал, осуществляя это дистанционно, независимо.
17:18
17 minutes, 18 seconds
Зная, что осуществляется стройнадзор, всегда строители работают или стараются работать лучше. И это не намного
17:25
17 minutes, 25 seconds
накладно для заказчика. По всем этим иным вопросам обращайтесь по контактам, указанным на сайте, и подписывайтесь на канал.